1 lipca 2022 roku weszła w życie nowa ustawa deweloperska. Dokonała ona zasadniczych zmian w regulacjach prawnych, które obowiązywały do tej pory.
Nowa ustawa deweloperska
Nowym aktem prawnym, regulującym działanie branży deweloperskiej jest ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. poz. 1177).
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Nowy akt prawny ustanowił Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest on wyodrębnionym rachunkiem w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym.
Jego celem zwiększenie poziomu ochrony nabywców nieruchomości.
Środki z Funduszu są im wypłacane, gdy:
- deweloper ogłosi upadłość, a syndyk lub zarządca nie będzie kontynuował przedsięwzięcia deweloperskiego,
- upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- nabywca lokalu odstąpi od zawartej umowy i nie otrzyma od dewelopera zwrotu środków zgromadzonych na mieszkaniowym rachunku powierniczym w ustawowym terminie 30 dni.
Konieczny jest w tym zakresie wniosek nabywcy, a sam przelew zostanie zrealizowany w terminie od 30 do 90 dni.
Środki Funduszu przeznaczone są na zwrot wpłat nabywców dokonanych na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy w związku z realizacją umowy deweloperskiej na wypadek zajścia opisanych powyżej sytuacji.
Środki finansowe Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego pochodzą w szczególności z obowiązkowych składek opłacanych przez deweloperów. Ich wysokość zostanie uzależniona od rodzaju rachunku powierniczego, z którego będzie korzystał deweloper.
Wskazać należy, że składki odprowadzane na Fundusz będą miały charakter bezzwrotny.
Zmiany dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego
Nowe uregulowania wprowadziły zasadę, że bank dokona wypłaty deweloperowi środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej. Musi to być stan wolny od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich, z wyjątkiem tych, na które wyraził zgodę nabywca. Nastąpi to nie wcześniej niż po 30 dniach od dnia zawarcia umowy deweloperskiej.
Zmiany w zakresie Prospektu informacyjnego
Zgodnie z nową ustawą, deweloper ma obowiązek doręczyć Prospekt informacyjny każdej osobie nabywającej od niego nieruchomość.
Rozszerzeniu uległy dane dotyczące planowanego, konkretnego przedsięwzięcia, które może być przedmiotem umowy deweloperskiej. Nowością w tym zakresie jest przede wszystkim szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji.
Jeśli dane zawarte w Prospekcie są nieprawdziwe lub nie został on doręczony w sposób zgodny z ustawą, nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
Zmiany dotyczące procedury odbioru lokalu mieszkalnego
Ustawodawca wprowadził w nowych przepisach zmodyfikowaną procedurę odbioru lokalu mieszkalnego.
Najważniejsza zmiana dotyczy wprowadzenia instytucji wykonania zastępczego w przypadku stwierdzenia wad w wykonaniu mieszkania lub domu.
W takiej sytuacji, deweloper ma 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, na ich usunięcie. W razie niedotrzymania tego warunku, ma prawo wyznaczyć nową datę wykonania tego obowiązku, przy czym nie może to powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
W przypadku, gdy nie dojdzie do usunięcia wad w nowym terminie, nabywca ma prawo do wyznaczenia nowego terminu na usunięcie wad. Po jego bezskutecznym upływie może on usunąć wady na koszt dewelopera.
Nowa ustawa upoważnia także nabywcę do odmowy dokonania odbioru mieszkania lub domu, gdy stwierdzi on, że nieruchomość ma wadę istotną, a deweloper odmówi uznania jej w protokole odbioru.
Takie samo prawo będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli deweloper wprawdzie uzna wadę istotną w protokole odbioru, ale jednak jej nie usunie.
Zmiany dotyczące uprawnień nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej
Nowa ustawa rozszerza uprawnienia nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Prawo to przysługuje mu w przypadku, gdy:
- deweloper nie zawarł umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem w sytuacji, gdy aktualna umowa rachunku powierniczego została wypowiedziana przez bank,
- gdy brak zgody wierzyciela hipotecznego lub zobowiązania do jej udzielenia na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu lub bezobciążeniowe przeniesienie własności nieruchomości,
- gdy deweloper nie poinformował nabywcy o zmianie banku prowadzącego rachunek powierniczy,
- gdy pomimo upadłości dewelopera syndyk zażąda wykonania umowy zawartej z nabywcą.
Wprowadzenie umowy rezerwacyjnej
Dzięki nowym przepisom, umowa deweloperska będzie mogła być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.
Jest to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym). Obejmuje ona zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Dla swej ważności wymaga ona formy pisemnej.
W nowej ustawie określono również wysokość opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu lub domu określonego w prospekcie informacyjnym. Podlega ona zaliczeniu na poczet ceny lokalu lub domu.
